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しかし現実には、全ての国民にこの申請義務の実行を期することは難しく、また、登記官は、職権により登記を実行するのことができることになっていますが、膨大な事件（注※：平成１５年表示に関する登記事件数・土地５１９万件、建物２１８万件）を完全に処理することは到底できない状況にあります。登記簿は、当初、大福帳式の帳簿であったが、1951年の旧不動産登記法施行細則[1]の改正（昭和26年法務府令）によって、1960年ころまでの間に、登記用紙の加除が自由なバインダー式の帳簿となった。抵当権設定登記の場合、抵当権者が登記権利者、抵当権設定者（不動産の所有権登記名義人など）が登記義務者となる（ただし、登記申請情報には「抵当権者」「設定者」と記載するのが実務の慣行である）。要式性が極めて厳格であるため各専門家（表示に関する登記は土地家屋調査士が、権利に関する登記は司法書士）に依頼し登記手続きを行うのが一般的である。登記は、当事者の申請又は官庁・公署の嘱託に基づいて、登記官が登記簿に登記事項を記録することによって行う（11条、16条1項）。土地家屋調査士とは土地家屋調査士の資格を得るには、法務大臣の認可を受けるか、法務省が実施する土地家屋調査士試験に合格する必要がある。土地家屋調査士法人とは、土地家屋調査士法によって定められた、土地家屋調査士のみを社員とする法人をいう。建物合併とは、主たる建物とその附属の建物の関係にある建物を１登記記録に記録することをいう。立木登記など、不動産登記法以外の特別法によって登記される物もある（立木法）。建物を建てたときは、最初に「表題登記」の申請をしなければなりません。
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